Odmowa kredytu hipotecznego – najczęstsze powody

W końcu udało Ci się znaleźć wymarzone mieszkanie. Podpisałeś umowę przedwstępną, skompletowałeś dokumenty, złożyłeś wniosek do banku i…przyszła odmowa udzielenia kredytu hipotecznego. Pewnie zastanawiasz się dlaczego. W artykule omawiam najczęstsze powody odmowy banku – pozwoli Ci się to przygotować do procesu zakupu mieszkania i uniknąć błędów.

Brak zdolności kredytowej

Pierwszy i najczęstszy powód odmowy, to brak wystarczającej zdolności kredytowej. Część osób najpierw szuka mieszkania, dokonuje wszelkich formalności związanych z ich kupnem (umowa rezerwacyjna/umowa przedwstępna), a dopiero potem kontaktuje się z doradcą lub bankiem, w celu uzyskania kredytu. To błąd. 

Powinieneś odwrócić ten proces i najpierw sprawdzić swoją zdolność kredytową. Pamiętaj jednak, że każdy bank będzie oceniał Cię inaczej, a różnica w wysokości zdolności kredytowej może wynosić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Warto więc mieć “zapas”, czyli kupić mieszkanie, którego cena nie będzie lawirowała na krawędzi zdolności.

Co może obniżać zdolność kredytową? Karty kredytowe, czy debety na koncie – nawet, gdy ich nie używasz, obniżają Twoją zdolność. Bank nie bierze pod uwagę czy jesteś czynnym użytkownikiem tych produktów finansowych, tylko jaka jest suma comiesięcznych wydatków.

O zdolności kredytowej i jej polepszeniu pisałem w jednym z ostatnich artykułów.

Niskie dochody lub niepewny ich status 

Nawet, jeśli zarabiasz dużo – powiedzmy 10-15 tysięcy złotych miesięcznie i są to regularne, comiesięczne wpływy, bank może odmówić udzielenia kredytu hipotecznego, jeśli źródło dochodów masz na podstawie umowy o dzieło czy zlecenie. Niektóre banki w ogóle nie biorą pod uwagę tych form zatrudnienia.

Najkorzystniejszą formą zatrudnienia jest dla banku umowa o pracę na czas nieokreślony – wiem jednak, że ciężko może być o zdobycie takiej u dotychczasowego pracodawcy. Nie zaszkodzi jednak o to spytać.

Zła historia kredytowa

Analityk kredytowy, zanim zatwierdzi pożyczenie tak dużej sumy, przeanalizuje dokumenty potwierdzające przychody i koszty życia, ale nie tylko. Sprawdzi Twoją historię kredytową w BIK (Biuro Informacji Kredytowej). BIK przechowuje dane na temat Twoich zobowiązań przez 5 lat od spłaty. Opóźnienia w spłacie kredytów, brak spłat, czy branie chwilówek (nawet spłacanych w terminie), może skutecznie obniżyć Twój scoring.

Raz na pół roku możesz za darmo pobrać raport z BIK na swój temat. Warto to zrobić na etapie rozglądania się za mieszkaniem.

Trudny status prawny nieruchomości

Dotyczy to nieruchomości z rynku wtórnego – z “jakąś” historią. Bank może odmówić udzielenia kredytu, jeśli w księdze wieczystej są zapisy o dożywociu lub służebności nieruchomości. Pamiętaj, że bank patrzy na nieruchomość pod kątem swoich interesów – jeśli mieszkanie ma np. wyżej wspomnianą służebność, to w razie niespłacania kredytu przez Ciebie, bank będzie miał trudność ze sprzedażą takiej obciążonej nieruchomości.

Dlatego tak istotne jest sprawdzenie statusu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej, przed przystąpieniem do jakichkolwiek czynności związanej z podpisywaniem umów. Dostęp do treści ksiąg wieczystych jest jawny i bezpłatny dla każdego zainteresowanego. Niezbędne jest tylko uzyskanie numeru owej księgi.

Zbyt droga nieruchomość

Czy mieszkanie, które chcesz kupić może być zbyt drogie? Dla banku owszem. Jeśli wartość w umowie kupna-sprzedaży, przekracza realną wartość rynkową, bank może nie udzielić kredytu na pożądaną kwotę. Jak to zrobi? Wyceni nieruchomość po złożeniu wniosku, co oznacza już zawarcie jakichś umów i poniesienie kosztów. Co, gdy bank powie, że mieszkanie jest warte 350 tysięcy, a na ogłoszeniu widnieje 380 tysięcy? Będziesz musiał dołożyć brakującą różnicę z własnej kieszeni.

Dobrą praktyką, zwłaszcza przy mieszkaniach z rynku wtórnego, jest zatrudnienie rzeczoznawcy nieruchomości, który współpracuje z bankami i który wykona tzw. operat szacunkowy (który de facto będziesz musiał dostarczyć do banku). Oceni w ten sposób, czy bank da Ci kredyt na pożądaną kwotę, czy też nie. W tej sytuacji zawsze możesz też negocjować ze sprzedającym cenę nieruchomości.

Jak uchronić się przed odmową kredytu hipotecznego?

Aby zminimalizować ryzyko powodów odrzucenia kredytu przez bank, o których pisałem wyżej, warto wykonać kilka czynności. Skontaktuj się z ekspertem kredytowym, np. ze mną. Na podstawie Twoich wydatków i dochodów, obliczę Twoją zdolność kredytową. Dodatkowo powiem Ci, jak ją podwyższyć w razie, gdyby była za niska w stosunku do ceny nieruchomości, którą chcesz kupić.

Spotkanie z ekspertem kredytowym to dobry punkt wyjściowy do zakupu nieruchomości. Na podstawie zdolności kredytowej, będziesz wiedzieć – do jakiej bezpiecznej kwoty szukać mieszkania czy domu. Gdy znajdziesz nieruchomość, pomogę Ci w sprawdzeniu jej statusu prawnego czy innych obciążeń. Przeprowadzę Cię też przez proces zakupu nieruchomości – umowy rezerwacyjnej/przedwstępnej czy wreszcie kupna-sprzedaży.

Co jest jeszcze istotne przy współpracy z ekspertem kredytowym? Że składa on w Twoim imieniu, nie wniosek do jednego banku, ale do 3, maksymalnie 4. Dzięki temu masz większą pewność, że otrzymasz kredyt hipoteczny, który w dodatku będzie dopasowany do Twoich potrzeb i możliwości. Zapraszam Cię do kontaktu.