Najtańszy kredyt hipoteczny – czy zawsze najlepszy? [Case study]

Zapraszam Was do przeczytania prawdziwej historii. 2 lata temu zgłosił się do mnie Robert, pracownik Urzędu Miasta. Był w trakcie zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego (od dewelopera). Potrzebował na nią kredytu hipotecznego. Oto, jakie mieszkanie wybrał:

• Wielkość mieszkania: 50 m2
• Cena zakupu: 300.000 zł
• Wkład własny: 10%
• Potrzebny kredyt hipoteczny na 270.000 zł na okres 30 lat.

Kredyt był potrzebny na sam zakup nieruchomości, wykończenie miało być wykonane samodzielnie przez klienta za środki, jakie docelowo miał otrzymać w darowiźnie od rodziców. Po dogłębnej analizie rynku zaproponowałem Robertowi dwa rozwiązania. Poniższa tabela pokazuje uproszczone, podstawowe parametry kredytu bez ubezpieczeń:

Bank nr 1 wychodził na całkowitym koszcie kredytu taniej o ok 10.000 zł. Jednocześnie Bank nr 2 był tylko o 39 zł droższy na racie.

Wiedząc, że Robert wykończy mieszkanie ze środków własnych, co zwiększy docelową wartość nieruchomości, zaproponowałem, aby rozważył teoretycznie droższy Bank nr 2. Dzięki braku prowizji za udzielenie kredytu i braku kosztów wcześniejszej spłaty, był to wariant dający większą elastyczność w uzyskaniu docelowego tańszego finansowania na wybrane mieszkanie. W końcu nic nie stoi na przeszkodzie, aby jakiś czas po zaciągnięciu kredytu zmienić Bank i obniżyć całkowite koszty. Klient przystał na moją argumentację i umówiliśmy się, że jak wykończy mieszkanie, zgłosi się do mnie, aby sprawdzić, czy jest szansa na lepsze warunki w innych bankach.

W kwietniu 2019 r. Robert podpisał z deweloperem Akt Notarialny przenoszący własność, a w czerwcu zakończył prace remontowe. W październiku Sąd przysłał zawiadomienie o założeniu Księgi Wieczystej i wpisie hipoteki na rzecz kredytującego Banku. To była ostatnia rzecz na jaką czekaliśmy i mogliśmy przystąpić do działania.

Do kwietnia 2019 r. Robert korzystał z karencji w spłacie kapitału, więc od swojego kredytu spłacał tylko odsetki od uruchomionej części kredytu. Od kwietnia do października spłacił ok. 2000 zł kapitału.

Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku

Porównajmy sytuację klienta 2 lata temu i dziś:

Przy wyborze nowego Banku osiągnęliśmy następującą korzyść:

Jakie korzyści osiągnął Robert?

• Niższa docelowa prowizja za udzielenie kredytu: 2.680 zł w miejsce 5.373 zł
• Całkowity koszt kredytu o 25.535 zł niższy niż w „najtańszej” ofercie z 10% wkładem własnym w zasadzie na tej samej kwocie kredytu.
• 35 zł oszczędności na racie
• Zachował elastyczność – nadal ma darmową wcześniejszą spłatę w każdym momencie trwania kredytu.
• W nowym Banku brak jakichkolwiek wymogów produktowych (brak konta, obowiązkowych wpływów wynagrodzenia ubezpieczeń, kart kredytowych itp.)

Dlaczego to się udało?

• Robert patrzył globalnie na docelowe korzyści, a nie na całkowity koszt kredytu.
• Miał zagwarantowane środki na wykończenie, którymi nie mógł się okazać przed Bankiem na moment zaciągania pierwotnego kredytu.
• Szybko udało mu się zwiększyć wartość nieruchomości.

Czy zawsze zmiana Banku ma sens?

• Tak, o ile niesie za sobą realne korzyści dla klienta – ciężko je osiągnąć jeśli poniosło się na wstępie wysokie koszty początkowe.
• Nie każdy klient ma sytuację, która pozwala na skorzystanie ze wszystkich dostępnych ofert.
• Podobna sytuacja może mieć też zastosowanie nawet jeśli wykończenie było finansowane przez Bank – po prostu okres, w którym obniżymy wskaźnik obciążenia nieruchomości kredytem poniżej 80% zajmie dłużej (ok 4 lata) niż w sytuacji Roberta.

Mam nadzieję, że ta historia pomoże Ci w podejmowaniu odpowiednich decyzji związanych z kredytem hipotecznym. Masz kredyt? Chcesz się dowiedzieć czy możesz obniżyć jego koszty? Zadzwoń lub napisz do mnie.