W ostatnim czasie po kredyty zgłaszają się coraz młodsze osoby. Z jednej strony wynika to z szybko rozpoczętej kariery zawodowej, z drugiej z chęci bycia niezależnym. Nie każdy chce mieszkać z rodzicami do 30. roku życia lub płacić za wynajem, który w dłuższej perspektywie daje co prawda większą elastyczność (łatwo zmienić lokalizację za pracą, czy zmienić na większe jeśli zajdzie taka potrzeba), ale jednocześnie porównując ratę kredytu i czynsz najmu w rzeczywistości w takiej sytuacji często spłacamy kredyt obecnego właściciela – więc czemu nie spłacać własnego? Przecież mieszkanie obciążone hipoteką, też można sprzedać.
Kredyt hipoteczny – fakty i mity
Niezależnie od tego, co motywuje przyszłego kredytobiorcę warto, aby był świadomy jak dobrze przygotować się do tego przedsięwzięcia. Na rynku krąży kilka legend, które klienci otrzymują zwykle pocztą pantoflową, a nie mają one zbyt wiele wspólnego z rzeczywistością. Zazwyczaj zaczyna się to niewinnie w stylu: „jak mój wujek brał kredyt 15 lat temu to…”; „szwagier wspominał, że…” czy koronne „wyczytałam/em na forum…”, a potem jest już tylko gorzej.
Zmierzmy się z kilkoma z nich
MIT: Muszę mieć historię kredytową.
FAKT: Zasada jest jedna: brak historii kredytowej jest lepszy, niż zła historia kredytowa (opóźnienia w spłacie zobowiązań).
Brak historii kredytowej nie jest czynnikiem decydującym o przyznaniu lub odmowie przyznania kredytu. Oczywiście warto ją mieć, ale powinna ona również spełniać kilka wymogów, aby z punktu widzenia kredytującego banku miała jakieś znaczenie. Przede wszystkim punktacja w BIK nalicza się tylko przy zobowiązaniach spłacanych co najmniej 6 m-cy. Zaciągając kredyty ratalne i spłacając je w 2-3 m-ce nie budujemy swojej oceny punktowej w BIK. Ponadto należy pilnować, aby każde zaciągnięte zobowiązanie było spłacane terminowo tj. w terminach na jakie umówiliśmy się z Bankiem, a jeżeli już dopuścimy do opóźnień by były one pojedynczymi przypadkami i nie przekraczały 30 dni (powyżej tego terminu jakość obsługi spłacanego zobowiązania może już negatywnie wpłynąć na decyzję kredytową przy zakupie mieszkania). Nie dajmy też sobie w mówić, że kredyt na żelazko z ratą 100 PLN w cudowny sposób zwiększy naszą wiarygodność kredytową tym bardziej jeśli jest to jedyne zobowiązanie w naszej historii. Nie da się porównać drobnego kredytu ratalnego z kredytem hipotecznym na 30 lat i kilkaset tysięcy zadłużenia.
MIT: Muszę mieć umowę o pracę na czas nieokreślony.
FAKT: banki akceptują różne źródła dochodu (umowy o pracę na czas określony, umowy zlecenia, umowy o dzieło, działalność gospodarcza, najem itp. itd.).
Z punktu widzenia kredytodawcy ważne jest, aby dochód był stabilny i regularny, spełniał wymogi odpowiednio długiego stażu wstecz i w niektórych przypadkach odpowiednią gwarancję czasu zatrudnienia wprzód. Każdy z ww. źródeł dochodu może spełniać te kryteria, żeby się dowiedzieć czy Twój dochód spełnia wymogi formalne banków najlepiej spotkać się z ekspertem kredytowym i szczegółowo omówić sytuację.
MIT: Rodzice dadzą mi pod zabezpieczenie dodatkową nieruchomość by zwiększyć moją zdolność kredytową.
FAKT: Dodatkowa nieruchomość nie zwiększa zdolności kredytowej.
Czym jest więc zdolność kredytowa? Według definicji BIK jest to możliwość spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami, w terminach określonych w umowie. Ubierając ją w potoczne słowa, można uznać, że dla banku istotne będzie, aby wysokość miesięcznej raty wraz z innymi stałymi zobowiązaniami bankowymi i pozabankowymi nie przekraczała określonej części dochodu na gospodarstwo domowe (standardowo mieści się to w granicach 40-65 % dochodu). Po samej definicji widać, że nie ma na nią wpływu wartość ani ilość posiadanych nieruchomości.
MIT: Mam za małe dochody więc z rodzicami będzie mi łatwiej zaciągnąć kredyt.
FAKT: Będzie łatwiej, ale wiek rodziców wpłynie na okres kredytowania i wysokość raty.
Tu sytuacja jest niejednoznaczna. Pomoc rodziców rozumiana jako wspólne przystąpienie do kredytu z dzieckiem rzeczywiście potrafi pomóc w uzyskaniu kredytu. Jest jednak kilka „ale”: należy zadać sobie pytanie czy kredyt mimo wszystko będę spłacać samodzielnie czy rodzice w spłacie też pomogą? Banki udzielają kredytu maksymalnie do 70-80 roku życia (zdarza się też, że do maksymalnie do wieku emerytalnego), wiek rodziców potrafi znacząco skrócić okres kredytowania co skutkuje wzrostem raty – jeśli dziecko zakłada samodzielną spłatę i rozłożenie rat na 30 lat może się to nie udać. Należy pamiętać, że jeśli w małżeństwie rodziców panuje ustrój wspólnoty majątkowej to do kredytu powinni przystąpić razem. Przy dużej różnicy wieku rodziców znów pojawi się problem z okresem kredytowania.
MIT: Muszę mieć 20% wkładu własnego.
FAKT: Minimalny wkład własny to 10%
Jak to wygląda w praktyce opisałem w osobnym artykule: https://januszolszewski.pl/wklad-wlasny-czym-jest/
Co ważne możliwe jest też uzyskanie kredytu bez fizycznego wkładu własnego dając pod zabezpieczenie dodatkową nieruchomość.
Podobnych sytuacji jest całkiem sporo, jeżeli nie jesteście pewni czy dana sytuacja może mieć wpływ na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego zachęcam do kontaktu. Sytuacja każdego klienta jest inna, tylko indywidualne podejście gwarantuje, że marzenia o własnym „M” zamienią się klucze.
