Wielu klientów pyta mnie o to, jak w prosty sposób porównać oferty kredytu hipotecznego. Zastanawiają się, czy można to bezpiecznie zrobić za pomocą RRSO. Niestety nie. W tym artykule wyjaśniam, dlaczego.

Definicyjnie RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania) to całkowity koszt kredytu ponoszony przez klienta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym. Prościej możemy to opisać jako zsumowane wszystkie koszty kredytu i przełożone na wartość procentową. Idea stworzenia takiego wskaźnika, jak RRSO, w założeniu miała pomagać w wyborze najtańszego produktu kredytowego. No właśnie miała! O ile w przypadku kredytów konsumenckich – kredyty ratalne, gotówkowe, gdzie znamy wszystkie koszty od początku do końca, się to sprawdza, to w przypadku hipoteki wynalezienie jednego wskaźnika do porównania wszystkich ofert urasta do rangi złotego Graala.

Dlaczego nie RRSO?

W kredycie hipotecznym porównujemy takie parametry:
– marża,
– prowizja,
– cała seria ubezpieczeń, w tym: pomostowe, niskiego wkładu, na życie, nieruchomości, czasem utrata pracy,
– wcześniejsza spłata,
– produkty dodatkowe
– i wiele, wiele innych.

Nie wspominając o różnicach w wyznaczaniu stopy bazowej na podstawie notowań stawki WIBOR. Część z tych parametrów jest obowiązkowa, część przejściowa (płacimy tylko do jakiegoś okresu). W całym tym zamieszaniu istnienie takiego miarodajnego wskaźnika, jak RRSO przy zwykłym kredycie ratalnym,załatwiałoby sprawę. Klient dowie się, gdzie jest najniższe RRSO i po temacie – nie potrzebuje nikogo do pomocy. Niestety rzeczywistość jest zgoła inna.

Zacznijmy od początku:

Tak wygląda wzór na wyliczenie RRSO – zdecydowana większość bankowców i ekspertów nie potrafiłaby go zastosować w praktyce, mając wszystkie dane na kartce, a co dopiero klient, nie mający z tym styczności na co dzień lub nie wykładający matematyki na uczelni wyższej. Na szczęście dziś zrobi to za nas program.

Niestety sam wzór i dane to nie wszystko, ponieważ banki nie mają narzuconego jednego modelu wyliczania RRSO. W tym zakresie nie powstała żadna ustawa, ani rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego. Mając stosunkowo dużą swobodę działania, banki mogą przyjmować różne parametry, a my jako konsument chcący porównać oferty, nie otrzymamy wyników bazujących na jednej podstawie. W przypadku ubezpieczenia pomostowego czy też ubezpieczenia niskiego wkładu, Banki mogą przyjąć różne okresy obowiązywania ubezpieczeń, co ma wpływ na RRSO. Gwarantuję, że nie jesteśmy w stanie tego wyłapać od ręki.

W skrajnym przypadku RRSO może więc posłużyć manipulacji, aby przekonać klienta do danej oferty.

Co jeszcze nie gra z RRSO w kredycie hipotecznym:

– Okres kredytowania: kredyt hipoteczny udzielony na tych samych warunkach cenowych powinien wykazać identyczne RRSO ale w rzeczywistości może się różnić w przypadku skrócenia lub wydłużenia okresu spłaty. RRSO dla tego samego kredytu będzie wyższe dla okresu 25 lat niż dla 30 lat. Tu od razu nasuwa się zaskoczenie: ale jak to? Przecież 25 lat to zdecydowanie niższe odsetki niż w okresie 30 letnim. Praktyka pokazuje, że wydłużenie okresu kredytowania obniża wartość RRSO. Niewiele osób zwraca jednak uwagę na całkowity koszt kredytu, który w takiej sytuacji znacząco wzrasta. Przy takiej ewentualności wybierając niższe RRSO, jednocześnie wybierasz droższy kredyt.

– Rata równa a malejąca: ten sam kredyt w dwóch różnych systemach spłaty (raty równe vs raty malejące) daje naprawdę zaskakujące wyniki. Wybierając raty malejące, decydujesz się na niższy koszt kredytu, pomimo iż RRSO jest wyższe. To kolejny przykład tego, jak łatwo wartość RRSO może wprowadzić w błąd.

Ciekawostka na koniec: RRSO może być dla dwóch zupełnie różnych kredytów dokładnie takie samo. Jeden z kredyt z dość wysokim oprocentowaniem, ale za to z prowizją 0%. Drugi kredyt z niższym oprocentowaniem, ale z wysoką prowizją. To czy dana opcja będzie się bardziej opłacała będzie już zależało od założonego okresu spłaty.

Kredyt kredytowi nierówny, choć RRSO na to wskazuje. Wyznaję zasadę, że lepiej nie zapłacić prowizji na start i płacić trochę wyższą ratę, jako konsekwencję wyższej marży. Na rynku nie brakuje ofert gdzie niższe oprocentowanie jest rekompensowane wyższymi kosztami początkowymi – wykorzystuje się tu przekonanie wielu kredytobiorców, że marża jest najważniejsza. W rzeczywistości jest ona tak samo ważna jak inne parametry. Tu zacytuję kolegę po fachu: płaci się za nią tymi samymi pieniędzmi, co za prowizję, ubezpieczenia i inne składowe.

Porównywanie ofert kredytowych i wybór najlepszego to nie lada wyzwanie. Na szczęście robię to każdego dnia od 14 lat. Mam dostęp do ofert większości banków na rynku, wiem, w jaki sposób wypełniać wnioski oraz jak zwiększyć zdolność kredytową. Jeżeli więc jest to temat, który obecnie przerabiasz, zapraszam Cię do kontaktu, abyśmy znaleźli wspólnie najlepsze rozwiązanie.

Aurum Finanse Janusz Olszewski
Tel. 606 210 377
Spotkania w NOTUS FINANSE
ul. Podgórna 5a, Poznań