Banki umożliwiają kredytobiorcom zmianę formuły oprocentowania kredytu hipotecznego ze zmiennej stopy procentowej na okresowo stałą stopę procentową obowiązującą przez okres 5 lat. Oprocentowanie okresowo stałe oznacza, że niezależnie od zmian rynkowych stóp procentowych w okresie stosowania tej formuły oprocentowania, wysokość rat wyliczana jest na podstawie stałego, niezmiennego oprocentowania.
Banki coraz częściej reklamują kredyty hipoteczne oparte na okresowo stałym oprocentowaniu, a to „zamrożenie oprocentowania” wzbudza dużą nieufność części klientów. Pojawiają się nawet podejrzenia, że kredytodawcy chcą „zamknąć” kredytobiorców na okres kilku lat z wysokimi stawkami, a być może zdarzy się cud i stopy zaczną wkrótce spadać.
Nie można jednak zapominać o tym, że kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem, to nie jest nowość powstała na polskim rynku na skutek ostatnich podwyżek stóp procentowych. Bowiem kilka banków miało je w swojej ofercie od wielu lat, lecz nie cieszyły się one szczególnym zainteresowaniem.
Dopiero od połowy 2021 r., za sprawą zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego, produkty te stały się obowiązkowym elementem oferty bankowej, a banki musiały zadeklarować, jaką część sprzedaży docelowo mają stanowić kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem. Stąd więc wzięła się szersza promocja takich hipotek właśnie w tym okresie. Jest to więc normalny element walki konkurencyjnej, a nie bankowy spisek dla osiągnięcia wyższych dochodów.
Zalety posiadania kredytu oprocentowanego okresowo stałą stopą procentową:
1. Znana z góry, niezmienna wysokość oprocentowania i wysokość rat kredytu przez okres stosowania okresowo stałej stopy tj. 5 lat. Oznacza to stabilne wydatki związane ze spłatą rat z tytułu kredytu, umożliwiające zaplanowanie budżetu domowego w dłuższym okresie.
2. Możliwość uzyskania niższych kosztów spłaty odsetek w porównaniu do kredytu z oprocentowaniem zmiennym w przypadku, gdy w czasie stosowania oprocentowania okresowo stałą stopą, nastąpiłby odpowiednio wysoki wzrost rynkowych stóp procentowych, od których zależy wysokość oprocentowania kredytów według stopy zmiennej. Powstanie oraz wysokość ewentualnej korzyści z tego tytułu zależy jednak od tego, czy, kiedy i o ile wzrosłyby rynkowe stopy procentowe, czego nie da się przewidzieć w momencie zawierania aneksu do umowy dotyczącego zmiany formuły oprocentowania kredytu.
Ryzyka dla kredytobiorcy związane ze zmianą formuły oprocentowania kredytu na okresowo stałą stopę procentową:
1. Ryzyko związane jest z możliwością utraty ewentualnych korzyści, jakie kredytobiorca mógłby uzyskać, nie zmieniając formuły oprocentowania. Wspomniane ryzyko może wystąpić w sytuacji, kiedy w okresie obowiązywania stałej stopy procentowej, stopy rynkowe wpływające na wysokość oprocentowania zmiennego nie wzrosłyby, wzrosłyby niewiele lub nawet spadły powodując, że wysokość oprocentowania zmiennego byłaby niższa niż wysokość stosowanego w tym okresie oprocentowania okresowo stałego, wybranego w ramach zmiany formuły oprocentowania przez kredytobiorcę.
W tym przypadku, kredytobiorca płacąc raty według oprocentowania stałego – wyższego w tym okresie, utraciłby potencjalne korzyści wynikające z niższych odsetek, które mógłby płacić z tytułu kredytu ze zmiennym oprocentowaniem. Wysokość ewentualnej korzyści z tytułu niższych kosztów odsetkowych w przypadku wyboru kredytu oprocentowanego według stopy zmiennej zależą jednak od tego, na jakim poziomie będą kształtować się stopy procentowe w okresie stosowania okresowo stałej stopy procentowej, czego nie da się przewidzieć zawierając aneks do umowy, dotyczący zmiany formuły oprocentowania kredytu.
2. Wzrost stóp procentowych w okresie stosowania okresowo stałej stopy procentowej, co skutkowałoby skokowym wzrostem wysokości oprocentowania po zakończeniu 5-letniego okresu obowiązywania okresowo stałej stopy procentowej. W przypadku ciągłego stosowania 3 oprocentowania według zmiennej stopy procentowej, wzrost ten mógłby być stopniowy i nie miałby szokowego charakteru dla Kredytobiorcy
Chciałbym również zwrócić uwagę na to, że nieporozumieniem jest stwierdzenie, że kredytobiorca, który zdecyduje się na kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem, będzie skazany na taką formułę spłaty przez 5, 7, a nawet 10 lat.
Kredytobiorca może bowiem w dowolnym momencie, a zwłaszcza w sytuacji gdy stopy spadną i zamrożona stawka okaże się niekorzystna, refinansować kredyt hipoteczny, tzn. przenieść go do innego banku, wybierając kredyt ze zmiennym oprocentowaniem.
Nie oznacza to jednak, że nie występuje w tym przypadku żadne ryzyko. Ewentualne przeniesienie kredytu hipotecznego wiąże się zwykle z ponownym badaniem zdolności kredytowej. A jeśli w międzyczasie niekorzystnie zmienił się nasz status zawodowy, spadły nasze dochody lub powiększyła się liczba osób na utrzymaniu, może okazać się, że nie możemy liczyć na refinansowanie.
Zmianom mogą ulec także same zasady oceny zdolności kredytowej na nowych warunkach, co można właśnie zaobserwować na polskim rynku.
Wreszcie warto też pamiętać o kosztach związanych z refinansowaniem, których nie można uniknąć (np. wpis hipoteki do księgi wieczystej) oraz o tych, które określa „nowy” bank (np. wysokość prowizji).
Wybierając dzisiaj kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem, warto szczegółowo zapoznać się z warunkami wcześniejszej spłaty, jakie proponuje bank. Obecnie trudno jest bowiem prognozować, jak będą kształtowały się stopy procentowe w najbliższych latach i w jakim kierunku zmierzać będzie konkurencyjna walka na rynku kredytów hipotecznych. Mając jednak opcję darmowej spłaty, pozostawiamy sobie możliwość ewentualnej „przeprowadzki”, gdyby w przyszłości pojawiły się znacznie korzystniejsze dla nas produkty.