Refinansowanie kredytu hipotecznego może obniżyć miesięczną ratę, poprawić warunki finansowania i w dłuższej perspektywie przynieść spore oszczędności. Nie oznacza to jednak, że przeniesienie kredytu do innego banku zawsze będzie dobrym rozwiązaniem.
Istnieją momenty, w którym muszę mojemu klientowi powiedzieć: „Nie opłaca się to Panu.”
Czasem różnica w oprocentowaniu jest zbyt mała. Innym razem potencjalne oszczędności mogą zostać zjedzone przez koszty związane ze zmianą banku. Znaczenie ma również to, ile kredytu pozostało do spłaty, jaka jest Twoja obecna sytuacja finansowa oraz jakie warunki możesz otrzymać w nowym banku.
Dlatego zanim złożysz wniosek o refinansowanie kredytu hipotecznego, warto najpierw policzyć, czy rzeczywiście Ci się to opłaca.
Na czym polega refinansowanie kredytu hipotecznego?
Refinansowanie kredytu hipotecznego polega na przeniesieniu obecnego zobowiązania do innego banku.
W praktyce nowy bank udziela Ci nowego kredytu, z którego spłacany jest dotychczasowy kredyt hipoteczny. Od tego momentu spłacasz zobowiązanie już na nowych warunkach.
Najczęstszym powodem refinansowania jest możliwość uzyskania niższego oprocentowania, a w konsekwencji niższej miesięcznej raty lub mniejszego całkowitego kosztu kredytu.
Możesz mieć kredyt, który kilka lat temu był bardzo dobrą ofertą. Rynek jednak się zmienia. Zmieniają się stopy procentowe, marże banków, promocje oraz Twoja sytuacja finansowa.
Dlatego warunki, które były atrakcyjne w momencie podpisywania umowy, po kilku latach wcale nie muszą takie być.
Nie oznacza to jednak, że każdą hipotekę warto od razu przenosić.
Kiedy refinansowanie kredytu hipotecznego może się nie opłacać?
Sama informacja, że inny bank oferuje niższe oprocentowanie, jeszcze niewiele mówi.
Trzeba spojrzeć na całość: aktualne saldo zadłużenia, pozostały okres kredytowania, wysokość raty, koszty dodatkowe oraz warunki nowej oferty.
Są sytuacje, w których refinansowanie może przynieść niewielką korzyść albo nie przynieść jej wcale.
1. Do końca kredytu zostało niewiele czasu
Im bliżej końca okresu kredytowania, tym dokładniej trzeba liczyć opłacalność refinansowania.
Jeżeli zostało Ci jeszcze 20 czy 25 lat spłaty, nawet stosunkowo niewielka różnica w warunkach może w długim okresie przełożyć się na zauważalne oszczędności.
Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy do całkowitej spłaty zostało kilka lat.
Wtedy czasu na „odzyskanie” kosztów związanych ze zmianą banku jest znacznie mniej.
Nie oznacza to automatycznie, że takiego kredytu nie warto refinansować. Trzeba jednak sprawdzić konkretne liczby.
2. Różnica w oprocentowaniu jest zbyt mała
Niższe oprocentowanie brzmi atrakcyjnie, ale ważne jest, o ile faktycznie jest niższe.
Jeżeli nowy bank oferuje warunki tylko minimalnie lepsze od obecnych, oszczędność na racie może być niewielka.
Do tego mogą dojść koszty związane z refinansowaniem.
Dlatego nie warto podejmować decyzji wyłącznie na podstawie hasła „niższe oprocentowanie”.
Trzeba policzyć:
- ile wyniesie nowa rata,
- ile zaoszczędzisz miesięcznie,
- jakie będą koszty zmiany banku,
- po jakim czasie refinansowanie zacznie przynosić realną korzyść,
- ile możesz zaoszczędzić w całym pozostałym okresie spłaty.
Dopiero takie porównanie daje pełniejszy obraz.
3. Koszty refinansowania są wyższe niż potencjalna oszczędność
Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku może wiązać się z dodatkowymi wydatkami. Zazwyczaj sięgają ok. 1500 zł.
W zależności od konkretnej sytuacji mogą pojawić się między innymi koszty wyceny nieruchomości czy opłaty związane z księgą wieczystą.
Trzeba również sprawdzić warunki wcześniejszej spłaty obecnego kredytu.
Dlatego przed refinansowaniem warto odpowiedzieć sobie na proste pytanie (odpowiadam na nie na konsultacjach):
Ile będzie mnie kosztowała zmiana banku i po ilu miesiącach odzyskam te pieniądze dzięki niższej racie?
Jeżeli koszty są wysokie, a miesięczna oszczędność niewielka, refinansowanie może nie mieć ekonomicznego uzasadnienia.
4. Nowa oferta wymaga drogich produktów dodatkowych
Bank może zaproponować atrakcyjne oprocentowanie, ale uzależnić je od skorzystania z dodatkowych produktów.
Może to być na przykład konto, karta, ubezpieczenie lub inne rozwiązanie wymagane do utrzymania określonych warunków cenowych.
Dlatego nie należy porównywać ofert wyłącznie na podstawie oprocentowania czy wysokości raty.
Może się okazać, że rata rzeczywiście będzie niższa o 150 zł miesięcznie, ale jednocześnie pojawią się dodatkowe koszty, które znaczną część tej oszczędności pochłoną.
Liczy się cały koszt nowego rozwiązania.
5. Twoja sytuacja finansowa pogorszyła się od momentu zaciągnięcia kredytu
To bardzo ważny element, o którym łatwo zapomnieć.
Refinansowanie oznacza zaciągnięcie nowego kredytu. Bank ponownie sprawdzi więc Twoją zdolność kredytową.
Jeżeli od czasu podpisania obecnej umowy Twoja sytuacja finansowa się pogorszyła, uzyskanie dobrych warunków może być trudniejsze.
Znaczenie mogą mieć między innymi:
- niższe dochody,
- zmiana formy zatrudnienia,
- krótki staż u obecnego pracodawcy,
- nowe kredyty lub limity,
- większa liczba osób na utrzymaniu,
- historia spłat zobowiązań.
Może więc wystąpić sytuacja, w której obecny kredyt jest drogi, ale na ten moment nie masz możliwości uzyskania korzystniejszego finansowania w innym banku.
Wtedy lepszym rozwiązaniem może być przygotowanie się do refinansowania i powrót do tematu za kilka miesięcy.
6. Planujesz wkrótce sprzedać nieruchomość
Jeżeli wiesz, że za kilka lub kilkanaście miesięcy prawdopodobnie sprzedasz mieszkanie albo dom, refinansowanie również wymaga dokładnego przeliczenia.
Dlaczego?
Ponieważ możesz ponieść koszty i poświęcić czas na przeniesienie kredytu, a następnie niedługo później całkowicie go spłacić w związku ze sprzedażą nieruchomości.
W takiej sytuacji okres korzystania z lepszych warunków może być po prostu zbyt krótki, aby refinansowanie zdążyło się zwrócić.
7. Niższa rata wynika głównie z wydłużenia okresu kredytowania
To jedna z rzeczy, na które szczególnie warto uważać.
Wyobraź sobie, że do końca obecnego kredytu zostało Ci 18 lat.
Po refinansowaniu bank przedstawia ofertę na 25 lat. Rata wyraźnie spada i na pierwszy rzut oka propozycja wygląda bardzo korzystnie.
Tylko że część tej różnicy może wynikać nie z lepszych warunków kredytu, ale z rozłożenia zadłużenia na dodatkowe 7 lat.
W efekcie miesięcznie płacisz mniej, ale kredyt spłacasz znacznie dłużej.
Dlatego przy porównywaniu ofert warto sprawdzić również wariant z takim samym lub zbliżonym okresem spłaty.
Dopiero wtedy widać, jaka część oszczędności rzeczywiście wynika z lepszych warunków finansowania.
Nie patrz tylko na wysokość nowej raty
To jeden z najczęstszych błędów przy analizowaniu refinansowania.
Obecnie płacisz 3 800 zł.
Nowy bank proponuje 3 300 zł.
Na pierwszy rzut oka oszczędzasz 500 zł miesięcznie, czyli 6 000 zł rocznie.
Brzmi dobrze.
Ale sama wysokość raty nie wystarczy, żeby stwierdzić, że oferta jest korzystniejsza.
Trzeba sprawdzić między innymi oprocentowanie, pozostały okres kredytowania, koszty produktów dodatkowych oraz wszystkie wydatki związane ze zmianą banku.
Dopiero wtedy można odpowiedzieć na pytanie, czy rzeczywiście oszczędzasz.
Czy trzeba od razu składać wniosek o refinansowanie?
Nie.
Pierwszym krokiem powinna być analiza obecnego kredytu i porównanie go z aktualnymi możliwościami. Mogę ją zrobić bezpłatnie dla Ciebie.
Dzięki temu dowiesz się, czy refinansowanie w ogóle ma sens, zanim rozpoczniesz procedurę w banku.
W praktyce warto sprawdzić kilka wariantów.
Może się okazać, że przeniesienie kredytu pozwoli obniżyć ratę o kilkaset złotych miesięcznie.
Może się też okazać, że na obecnym etapie różnica jest zbyt mała i rozsądniej będzie zostać w obecnym banku.
I to również jest wartościowy wynik analizy.
Masz kredyt hipoteczny sprzed kilku lat? Sprawdź, czy warto go refinansować
Jeżeli spłacasz kredyt hipoteczny zaciągnięty kilka lat temu, warto sprawdzić, jak jego warunki wyglądają na tle aktualnych ofert.
Nie zakładaj jednak z góry, że refinansowanie będzie dla Ciebie korzystne.
Najpierw policzmy.
Przeanalizuję Twoją obecną umowę kredytową, porównam dostępne możliwości i sprawdzę, czy przeniesienie kredytu do innego banku rzeczywiście może przynieść Ci oszczędności.
Jeżeli refinansowanie nie będzie miało ekonomicznego sensu, również Ci o tym powiem.
Chcesz sprawdzić swój kredyt? Skontaktuj się ze mną i umów się na analizę. Usługi ekspertów kredytowych w Polsce są bezpłatne. Jeśli pozyskasz kredyt z moją pomocą, otrzymam wynagrodzenie z banku, który wybrałeś. Jeśli nie pozyskasz, nadal spotykamy się bezpłatnie. Zapraszam 🙂
