Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Niezależnie od tego, czy nabywamy dom, mieszkanie czy działkę – konieczne jest dokładne zweryfikowanie stanu prawnego nieruchomości. Jednym z najistotniejszych dokumentów w tym procesie jest Księga Wieczysta (KW). To właśnie dzięki niej można sprawdzić, czy nieruchomość nie jest zadłużona, do kogo należy i jakie prawa są z nią związane. W niniejszym artykule przybliżymy znaczenie Księgi Wieczystej oraz jej kluczową rolę w procesie zakupu nieruchomości.
Czym jest Księga Wieczysta?
Księga Wieczysta (KW) to nieodłączny element zakupu nieruchomości zarówno za gotówkę, jak i na kredyt hipoteczny. To pojęcie przewija się również na spotkaniach z ekspertem finansowym (ze mną), czy u notariusza, dlatego dziś przybliżę Wam to pojęcie oraz wyjaśnię, dlaczego jest to ważne w procesie zakupu nieruchomości.
Księga Wieczysta to rejestr publiczny, który pozwala na sprawdzenie i ustalenie faktycznego stanu prawnego nieruchomości. W tym elektronicznym rejestrze można sprawdzić, do kogo należy nieruchomość i jakie prawa mu przysługują, ilość udziałów oraz obciążenia nieruchomości. Co ciekawe, odpowiedniki KW obowiązują w innych krajach, a zasady ich prowadzenia są podyktowane obowiązującym tam prawem.
Jak działa system Ksiąg Wieczystych w Polsce?
W Polsce KW są prowadzone przez sądy rejonowe odpowiednie do miejsca zlokalizowania nieruchomości. Rejestr jest ogólnodostępny, a jedyną rzeczą, której potrzebujemy do sprawdzenia KW, jest posiadanie jej numeru. Taki numer można uzyskać w wydziale KW odpowiedniego sądu.
Podstawą prawną regulującą KW jest Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, a kwestie szczegółowego prowadzenia KW znajdują się w Rozporządzeniach Ministra Sprawiedliwości. Warto wiedzieć, że dane zawarte w KW mają charakter jawny – oznacza to, że każdy zainteresowany może je sprawdzić.
Dlaczego warto sprawdzić Księgę Wieczystą przed zakupem nieruchomości?
Ze względu na rodzaj informacji, jakie znajdują się w Księgach Wieczystych, ich weryfikacja jest obowiązkowym krokiem przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.
Przed zakupem należy sprawdzić:
- kto jest właścicielem nieruchomości,
- czy nieruchomość nie jest zadłużona,
- jakie są ewentualne ograniczenia w dysponowaniu nieruchomością,
- czy istnieją hipoteki lub inne obciążenia.
Weryfikacja numeru KW w procesie kredytowym pozwala na sprawdzenie faktycznego stanu oraz jego ewentualne skorygowanie przed przystąpieniem do kredytu. Pozwala to zaoszczędzić czas i stres przyszłych kredytobiorców.
Działy w księdze wieczystej
Księga wieczysta składa się z czterech działów, z których każdy zawiera inne informacje dotyczące nieruchomości. Oto one:
Dział I – Oznaczenie nieruchomości i spis praw związanych z własnością
Opisuje podstawowe dane nieruchomości:
- adres,
- powierzchnię,
- numer działki,
- sposób użytkowania.
Zawiera również spis praw związanych z własnością, np. udział w drodze dojazdowej.
Dział II – Własność
– Informacje o właścicielu lub użytkowniku wieczystym.
- Dane osoby fizycznej lub prawnej (np. spółki), która posiada prawo własności.
- Opis podstawy nabycia – np. akt notarialny, postanowienie sądu.
Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia
Wskazuje:
- ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością (np. służebności, zakazy sprzedaży),
- roszczenia osób trzecich (np. prawo pierwokupu, najmu, dzierżawy),
- postępowania egzekucyjne, skargi pauliańskie.
Dział IV – Hipoteka
Zawiera informacje o zabezpieczeniach finansowych na nieruchomości:
- hipoteki (zwykłe, kaucyjne, łączone),
- kwota, waluta, wierzyciel hipoteczny (np. bank).
Np.
Rodzaj hipoteki (roszczenia) HIPOTEKA UMOWNA
Suma (słownie), waluta ZŁ 900 000,00 (DZIEWIĘĆSET TYSIĘCY ZŁOTYCH)
Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność, stosunek prawny)
ROSZCZENIA BANKU O SPŁATĘ KREDYTU, ODSETKI UMOWNE OD WYKORZYSTANEGO KREDYTU, ODSETKI UMOWNE LUB USTAWOWE NALEŻNE ZA OPÓŹNIENIE W SPŁACIE KREDYTU LUB ZA OPÓŹNIENIE W SPŁACIE ODSETEK, ZAPŁATĘ PROWIZJI I OPŁAT, ZWROT KOSZTÓW USTANOWIENIA, UTRZYMANIA, ZMIANY ZABEZPIECZENIA KREDYTU, ZWROT KOSZTÓW DOCHODZENIA ROSZCZEŃ OBJĘTYCH ZABEZPIECZENIEM HIPOTECZNYM, ROSZCZENIA BANKU O NAPRAWIENIE SZKÓD WYNIKŁYCH Z NIEWYKONANIA LUB NIENALEŻYTEGO WYKONANIA ZOBOWIĄZAŃ WYNIKAJĄCYCH Z CZYNNOŚCI BANKOWEJ UDZIELENIA KREDYTU LUB CZYNNOŚCI ZABEZPIECZENIA SPŁATY KREDYTU, UMOWA KREDYTOWA NR XXXXZ DNIA XX XX XXXX
Księga Wieczysta a kredyt hipoteczny
Dodatkowa weryfikacja KW przez banki pozwala stwierdzić, czy nie istnieją żadne przeciwwskazania do ustanowienia na numerze KW hipoteki banku kredytującego. Hipoteka banku kredytującego obligatoryjnie zostaje wpisana na pierwsze miejsce w KW nieruchomości. To daje bankowi zabezpieczenie, a kredytobiorcy pewność, że transakcja przebiega w sposób zgodny z prawem.
Jak dokonywać zmian w Księdze Wieczystej?
Wszelkie zmiany w KW wymagają złożenia odpowiedniego wniosku do sądu, w którym znajduje się KW. Może to dotyczyć np. zmiany właściciela, wykreślenia hipoteki po spłacie kredytu czy aktualizacji innych wpisów. Proces ten wymaga spełnienia określonych formalności i uiszczenia opłaty sądowej.
Podsumowanie
Księga Wieczysta to jeden z najważniejszych dokumentów dotyczących nieruchomości. Jej sprawdzenie przed zakupem pozwala uniknąć problemów prawnych, finansowych i organizacyjnych. Pamiętaj, aby zawsze zweryfikować KW, zanim podejmiesz decyzję o nabyciu nieruchomości – to kluczowy krok w całym procesie transakcji.
Jeżeli chcesz mieć święty spokój podczas nabywania nieruchomości na kredyt, z chęcią przeprowadzę Cię przez cały proces. W Polsce usługi ekspertów kredytowych są bezpłatne 🙂