Kupiłeś nieruchomość i co dalej? Oto Twój przewodnik po formalnościach (ze szczególnym uwzględnieniem hipoteki sprzedającego).
Gratulacje! Akt notarialny podpisany, klucze odebrane, kredyt uruchomiony, a emocje powoli opadają. Jako ekspert kredytowy czasem widzę, że kiedy minie stres związany z uzyskaniem kredytu hipotecznego, w czym pomagam na co dzień, pojawia się stres numer 2.
To moment, w którym trzeba uporządkować stan prawny nieruchomości. Zwłaszcza jeśli kupiłeś/kupiłaś mieszkanie lub dom wcześniej obciążone kredytem hipotecznym zbywcy.
WAŻNE: nasza współpraca nie kończy się w dniu uruchomienia kredytu. Dbam o to, aby informować Cię i na bieżąco przypominać Ci, co masz dalej robić.
W tym artykule przeprowadzę Cię krok po kroku przez najważniejsze obowiązki i wyjaśnię, jak skutecznie wykreślić „stary” kredyt z Twojej nowej księgi wieczystej. Dowiesz się też, co musisz zrobić jako świeżo upieczony właściciel nieruchomości.
1. Pierwsze kroki po wizycie u notariusza
Podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność to moment zwrotny. Notariusz składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpisanie Ciebie jako nowego właściciela, a z kolei na Tobie spoczywają inne obowiązki:
Urząd Miasta/Gminy: Masz 14 dni na zgłoszenie zakupu nieruchomości w celu ustalenia podatku od nieruchomości.
Media i administracja: Przepisanie liczników (prąd, gaz, woda) oraz zgłoszenie zmiany właściciela u zarządcy budynku lub w spółdzielni.
Podatek PCC od wzbogacenia: Jeśli kupowałeś nieruchomość z rynku wtórnego, notariusz pobrał i odprowadził podatek PCC (zazwyczaj 2%). Akt notarialny będzie stanowił potwierdzenie tej operacji.
2. Nieruchomość z „obcą” hipoteką – co musisz wiedzieć?
Bardzo często zdarza się, że kupujemy nieruchomość obciążoną kredytem hipotecznym sprzedającego, który jest spłacany z Twojego kredytu. Twoim celem jest teraz doprowadzenie do sytuacji, w której Dział IV Księgi Wieczystej będzie wolny od wpisów poprzedniego właściciela.
„List mazalny”, czyli zgoda na wykreślenie z hipoteki
To wymagany dokument w Twojej sytuacji. Po tym, jak środki z Twojego kredytu (lub gotówka) wpłynęły na techniczne konto banku sprzedającego, jego kredyt został całkowicie spłacony. Wówczas bank zbywcy ma obowiązek wystawić tzw. list mazalny (zezwolenie na wykreślenie hipoteki).
Ważne: Zgodnie z prawem bankowym, bank powinien wystawićlist mazalny niezwłocznie po spłacie zadłużenia. W praktyce trwa to zazwyczaj od 7 do 21 dni.
Twoje zadanie jako nabywcy:
Odbiór dokumentu: Upewnij się, czy sprzedający odebrał list mazalny i przekazał go Tobie. Czasami banki wysyłają go bezpośrednio do klienta (sprzedającego), a Ty musisz go od niego wyegzekwować.
Pamiętaj, że oprócz samego listu mazalnego musisz otrzymać również pełnomocnictwo osoby podpisanej na tym dokumencie w imieniu banku.
Wniosek do Sądu Wieczystoksięgowego: Musisz złożyć wniosek na formularzu KW-ODPIS (lub elektronicznie), załączając oryginał listu mazalnego.
Opłata sądowa: Wykreślenie jednej hipoteki kosztuje 100 zł. Opłatę wnosi się na konto sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.
3. A co jeśli Ty też brałeś kredyt? (Podwójna procedura)
Jeśli kupiłeś nieruchomość obciążoną hipoteką, posiłkując się własnym kredytem, w księdze wieczystej dojdzie do „wymiany” wpisów. Przed wypłatą kredytu składałeś/aś wniosek o wpis własnej hipoteki. Wtedy hipoteka zbywcy jeszcze była wpisana na miejscu porządkowym nr 1 i wpis hipoteki Twojego banku otrzymuje nr porządkowy 2.
Jest to sytuacja, której Twój bank nie akceptuje, więc większość banków będzie od Ciebie wymagać, aby wraz z wnioskiem o wpis hipoteki złożyć roszczenie o przesunięcie jego hipoteki w opróżnione miejsce hipoteczne po banku zbywcy.
W tym celu otrzymujesz specjalny dokument od banku, który musiał być podpisany przez Ciebie w obecności notariusza. Koszt wpisu tego roszczenia to 150 zł.
Wszystko, co powyżej zadziało się przed uruchomieniem Twojego kredytu, więc masz już to za sobą.
Następnie składasz wniosek o wykreślenie hipoteki sprzedającego (na podstawie listu mazalnego).
Należy wtedy też do wniosku dodać drugie żądanie – aby hipoteka Twojego banku przesunęła się na 1 miejsce (opróżnione po banku zbywcy). Jest to koszt ok 100 złotych.
Pamiętaj, że w niektórych bankach (na dziś np. Santander Bank Polska) do czasu prawomocnego wpisania hipoteki Twojego banku do Działu IV księgi wieczystej, będziesz płacić tzw. ubezpieczenie pomostowe (podwyższona marża kredytu). Dlatego w Twoim interesie jest jak najszybsze dostarczenie do banku zawiadomienia o wpisie hipoteki jakie dostaniesz z sądu.
4. Podatki i ubezpieczenie
Jako nowy właściciel i kredytobiorca masz jeszcze dwa ważne punkty na liście:
PCC-3 od ustanowienia hipoteki: Jeśli sam składałeś w Sądzie wniosek o wpis hipoteki, musisz złożyć w Urzędzie Skarbowym deklarację PCC-3 i opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 19 zł (od hipoteki kaucyjnej). Masz na to 14 dni od daty ustanowienia hipoteki. (nie musisz tego robić jeśli Notariusz ustanawiał hipotekę w treści aktu notarialnego nabycia nieruchomości)
Ubezpieczenie nieruchomości z cesją: bank wymaga od Ciebie abyś ubezpieczył nieruchomość, na zakup której udzielił Ci kredytu. Upewnij się, że opłaciłeś składkę na kolejny rok i dostarczyłeś polisę oraz potwierdzenie płatności składki do banku – to warunek konieczny, by uniknąć dodatkowych kosztów lub monitów.
Podsumowanie
Zakup nieruchomości z historią kredytową sprzedającego to standardowa procedura, ale wymaga trzymania ręki na pulsie. Jednym z najważniejszych aspektów jest list mazalny i doprowadzenie do sytuacji, w której w dziale IV księgi wieczystej widnieje wyłącznie hipoteka Twojego banku.
Potrzebujesz pomocy w uporządkowaniu dokumentacji kredytowej lub nie wiesz, jak wypełnić wniosek do sądu? Gdy skorzystasz z mojej usługi pozyskania dla Ciebie kredytu, pomogę Ci przejść przez ten proces bezstresowo i dzięki temu unikniesz wszelkich kłopotów.
