Klienci, którzy z różnych przyczyn nie przeszli w ostatnich 2-3 miesiącach na oprocentowanie stałe mają obecnie nie lada orzech do zgryzienia. Jedni nie mogli, bo spadła im zdolność kredytowa, inni nie chcieli, bo nie mają do tego rozwiązania zaufania, a jeszcze inni najzwyczajniej przegapili dobry moment.

Decyzja o przejściu na oprocentowanie stałe nadal może być sensowna, ale zapewne w krótkiej maksymalnie 2-3-letniej perspektywie, aby uchronić swój budżet przed kolejnymi zapowiadanymi podwyżkami stóp procentowych. Jednakże obecny poziom propozycji oprocentowania stałego dostępnego w bankach między kształtujący się na poziomie między 8, a nawet 11% nie spotyka się już z tak entuzjastycznym podejściem kredytobiorców.

Większość osób uważa, że taki poziom nie utrzyma się długo i wejście w oprocentowanie stałe będzie dla nich pułapką. Z jednej strony jest to uzasadniona obawa, z drugiej dziś możemy zabezpieczyć się przed wzrostami, a za 1-3 lat, jak wejdziemy w cykl luzowania polityki monetarnej, można przenieść kredyt do innego banku (warunek konieczny to posiadanie zdolności kredytowej).

Co, kiedy oprocentowanie stałe nie jest dla nas żadną opcją?

Jak przekuć obecną sytuację na sukces i zaoszczędzić kilkadziesiąt tysięcy złotych?

Case study

Przeanalizujmy sytuację Adama i Kasi, którzy w maju 2021 r. pozyskali kredyt na następujących warunkach:

  • Zaciągnęli kredyt hipoteczny na 300 000 zł na 30 lat
  • Kupili mieszkanie od dewelopera i wnieśli 35 000 wkładu własnego
  • Marża 3% i Wibor 6M
  • Przez rok mają spłacone 5 tysięcy kapitału, ale jednocześnie wykończyli mieszkanie, znacząco podnosząc jego wartość (w niektórych sytuacjach sama cena rynkowa wzrosła o 10% bez dodatkowych nakładów)
  • Obecnie do końca spłaty zostało 348 miesięcy i 295 000 zł
  • Mieszkanie jest warte ok 400 000 zł.
  • Ich obecne oprocentowanie to 9,75% (zaczynali z 3,26%).
  • Całkowity koszt odsetkowy to ok 575 805 zł.

Kasia w marcu chciała przejść na oprocentowanie stałe (Adam nie chciał), ale z uwagi na świeżą zmianę pracy nie było to możliwe. Obecnie oboje zgodnie nie chcą już oprocentowania stałego, bo od swojego banku dostali propozycję na poziomie powyżej 9%.

Zadzwonili do mnie i oto co wspólnie wymyśliliśmy:

  1. Przenosimy kredyt do innego banku (refinansowanie kredytu) – kwota pozostała do spłaty i pozostały okres kredytowania pozostają bez zmian.
  2. Wykorzystujemy kilka elementów jednocześnie:
  • Wartość nieruchomości wzrosła (LTV jest już poniżej 80% – dla ich banku nadal jest na poziomie ok 90%)
  • Marże dla nowych kredytów spadły w następstwie wzrostu stóp procentowych. Kasia i Adam są nowymi klientami dla innego banku.
  • Zmieniamy bank z wiborem 6M na bank z wiborem 3M (zawsze niższy).
  • Wykorzystujemy darmową wcześniejszą spłatę w obecnym banku i wybieramy bank bez opłat za udzielenie kredytu.
  • Proces kredytowy nie trwa już 2-3 miesiące tylko 2-3 tygodnie
  • Skrócił się okres oczekiwania na wpis do księgi wieczystej z 6 miesięcy do 3 tygodni (Poznań)
  • Marża w nowym Banku to 1,74%
  • WIBOR 3M to 6,53%
  • Nowe oprocentowanie 8,27% (-1,48pp!!!!!)

I najważniejsze: Obniżamy ratę z 2502 zł na 2238 zł (264 zł miesięcznie MNIEJ)

Oszczędność na koszcie odsetkowym w skali całego kredytu to 91 946 zł!

Pomocna w przeliczeniach własnej sytuacji może być również poniższa tabela (przyjęte oprocentowanie wyjściowe 9,45%).

Orientacyjna oszczędność na kosztach kredytu

Kredyt w PLN

100000

200000

300000

400000

500000

okres (w latach)

30

30

30

30

30

oszczędność przy spadku marży/oprocentowania o 0,5%

13 026

26 052

39 078

52 104

65 130

oszczędność przy spadku marży/oprocentowania o 1%

25 861

51 722

77 583

103 444

129 305

oszczędność przy spadku marży/oprocentowania o 1,5%

38 494

76 988

115 482

153 976

192 470

Podsumowanie

Chcesz przeanalizować swoją sytuację i sprawdzić, czy jesteś w stanie zaoszczędzić przenosząc swój obecny kredyt? Dla mnie nie ma sytuacji bez wyjścia. Zapraszam na kawę 🙂