„Panie Januszu, a ile z tym wszystkim jest załatwiania?” To jedno z pytań, które bardzo często słyszę od klientów, kiedy pokazuję im, ile mogliby zaoszczędzić dzięki przeniesieniu kredytu hipotecznego do innego banku.
Bo sama perspektywa niższej raty albo skrócenia kredytu o kilka lat brzmi bardzo dobrze. Gorzej, gdy w głowie pojawia się wizja ponownego kompletowania dokumentów, wizyt w bankach, wyceny mieszkania, sądu i kolejnych opłat.
Dlatego od razu uspokajam: refinansowanie rzeczywiście jest ponownym procesem kredytowym, ale nie oznacza, że przez dwa miesiące będziesz biegać od banku do banku z teczką dokumentów.
Zwłaszcza jeśli korzystasz z pomocy eksperta (mnie), który wie, jakie dokumenty będą potrzebne, do których banków warto złożyć wniosek i w jakiej kolejności przeprowadzić cały proces.
Jak wygląda przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku?
Refinansowanie kredytu hipotecznego polega na tym, że nowy bank udziela Ci kredytu, z którego spłacane jest Twoje dotychczasowe zobowiązanie.
Nie dostajesz więc kilkuset tysięcy złotych na konto, żeby samodzielnie zrobić przelew do starego banku. Nowy bank przekazuje pieniądze bezpośrednio do banku, w którym obecnie masz kredyt.
Stary kredyt zostaje zamknięty, a Ty zaczynasz spłacać nowe zobowiązanie – na nowych warunkach.
Celem może być przede wszystkim:
- obniżenie miesięcznej raty – nawet o 200–800 zł miesięcznie, a przy wysokim saldzie kredytu różnica może być jeszcze większa,
- skrócenie okresu kredytowania – nawet o 2–13 lat, szczególnie jeśli po refinansowaniu utrzymasz ratę na podobnym poziomie,
- zmniejszenie całkowitej kwoty odsetek – często o kilkadziesiąt tysięcy złotych, a przy większych kredytach oszczędność może przekroczyć 100 000 zł,
- zmiana rodzaju oprocentowania – np. przejście na ofertę z oprocentowaniem niższym o około 0,5–2 punkty procentowe, jeśli aktualne warunki rynkowe na to pozwalają,
- pozbycie się niekorzystnych produktów dodatkowych związanych ze starym kredytem – np. drogich ubezpieczeń czy płatnych produktów bankowych, co może oznaczać dodatkową oszczędność rzędu kilkudziesięciu lub kilkuset złotych miesięcznie.
Najpierw jednak trzeba policzyć, czy cała operacja rzeczywiście Ci się opłaca.
Zaczynamy od analizy obecnego kredytu
Zanim poproszę klienta o komplet dokumentów, zaczynam od podstaw.
Potrzebuję przede wszystkim informacji:
- ile kapitału pozostało do spłaty,
- ile miesięcy lub lat kredytu zostało,
- jakie jest aktualne oprocentowanie,
- jaka jest wysokość raty.
Na tej podstawie mogę porównać Twój obecny kredyt z aktualnymi ofertami banków.
I dopiero wtedy odpowiadamy sobie na najważniejsze pytanie: czy jest o co walczyć?
Nie ma sensu refinansować kredytu tylko dlatego, że pojawiła się oferta z odrobinę niższym oprocentowaniem. Różnica powinna być na tyle duża, żeby po uwzględnieniu kosztów zmiany banku nadal pozostawała konkretna oszczędność.
Czasem jest to kilkadziesiąt tysięcy złotych w całym okresie kredytowania. W innych przypadkach znacznie więcej.
Ale zdarzają się też sytuacje, w których mówię klientowi wprost: na ten moment nie opłaca się tego robić. Pisałem o tym w tym artykule o tym, kiedy nie warto refinansować kredytu hipotecznego.
Jakich dokumentów potrzebujesz do refinansowania kredytu?
Nowy bank traktuje Cię jak nowego klienta. Dlatego ponownie sprawdza Twoją zdolność kredytową, dochody, zobowiązania oraz nieruchomość stanowiącą zabezpieczenie kredytu.
Zakres dokumentów będzie zależał między innymi od źródła Twojego dochodu, ale zazwyczaj potrzebujemy dokumentów dotyczących trzech obszarów.
1. Dokumenty dotyczące dochodów
Przy umowie o pracę może to być między innymi zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach oraz historia rachunku.
Jeżeli prowadzisz działalność gospodarczą, dokumentacja będzie szersza i może obejmować między innymi dokumenty podatkowe, KPiR, PIT czy informacje z ZUS i urzędu skarbowego.
Każdy bank ma własne wymagania, dlatego nie warto pobierać przypadkowych formularzy znalezionych w internecie. Najpierw wybieramy bank, a później kompletujemy dokumenty zgodnie z jego procedurą.
2. Dokumenty dotyczące obecnego kredytu
Potrzebne będzie między innymi zaświadczenie z aktualnego banku pokazujące wysokość zadłużenia oraz dane potrzebne do całkowitej spłaty kredytu.
W zależności od banku na taki dokument można czekać od kilku dni nawet do około dwóch tygodni.
Warto również wcześniej sprawdzić, czy obecna umowa przewiduje opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu.
W przypadku kredytów hipotecznych zawartych po 21 lipca 2017 roku, przy oprocentowaniu zmiennym, bank może przewidzieć taką rekompensatę przede wszystkim w ciągu pierwszych 36 miesięcy od zawarcia umowy. W przypadku oprocentowania stałego lub okresowo stałego możliwość pobierania rekompensaty może obowiązywać w okresie stałej stopy. Dlatego przed refinansowaniem zawsze trzeba zajrzeć do konkretnej umowy.
3. Dokumenty dotyczące nieruchomości
Bank będzie również analizował nieruchomość, która ma zabezpieczać nowy kredyt.
Potrzebna jest między innymi księga wieczysta, a zazwyczaj również aktualna wycena nieruchomości.
I tutaj pojawia się ciekawa rzecz.
Jeśli kupowałeś mieszkanie kilka lat temu, jego dzisiejsza wartość może być znacznie wyższa. Jednocześnie część kapitału kredytu została już przez Ciebie spłacona.
W efekcie stosunek zadłużenia do wartości nieruchomości, czyli LTV, może być obecnie znacznie korzystniejszy niż podczas zaciągania pierwszego kredytu. To z kolei może pomóc w uzyskaniu atrakcyjniejszych warunków finansowania.
Ile kosztuje przeniesienie kredytu do innego banku?
To kolejna rzecz, którą zawsze trzeba policzyć przed podjęciem decyzji.
Samo niższe oprocentowanie nie oznacza automatycznie, że refinansowanie będzie opłacalne.
Do kosztów mogą należeć między innymi:
Wycena nieruchomości
Nowy bank musi określić wartość zabezpieczenia. Koszt będzie zależał od rodzaju nieruchomości, banku oraz sposobu wykonania wyceny.
W przypadku niektórych ofert bank może proponować własną wycenę. W innych potrzebny będzie operat przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego.
Wpis nowej hipoteki do księgi wieczystej – 200 zł
Za wpis hipoteki do księgi wieczystej pobierana jest opłata sądowa w wysokości 200 zł.
Wykreślenie starej hipoteki – 100 zł
Po całkowitej spłacie poprzedniego kredytu stary bank wydaje dokument pozwalający na wykreślenie jego hipoteki z księgi wieczystej.
Opłata sądowa za wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł.
PCC od ustanowienia hipoteki
Przy ustanowieniu hipoteki może również pojawić się podatek od czynności cywilnoprawnych. W przypadku hipoteki zabezpieczającej wierzytelność o wysokości nieustalonej wynosi on 19 zł.
Ewentualna opłata za wcześniejszą spłatę
Tutaj nie ma jednej kwoty.
W wielu kredytach takiej opłaty już nie będzie, ale szczególnie przy stosunkowo świeżych kredytach oraz kredytach ze stałym oprocentowaniem zawsze trzeba to sprawdzić przed rozpoczęciem całej procedury.
Pozostałe koszty
W zależności od banku i konkretnej sytuacji mogą pojawić się także koszty dokumentów, ubezpieczenia, dodatkowych wpisów w księdze wieczystej czy innych czynności potrzebnych do uruchomienia nowego kredytu.
Dlatego zamiast zakładać z góry konkretną kwotę, przygotowuję klientowi kalkulację kosztów i zestawiam ją z przewidywaną oszczędnością.
W poprzednich analizach na moim blogu przyjmowałem około 1500 zł kosztów operacyjnych całego refinansowania jako realny punkt odniesienia, ale nie jest to sztywna stawka. Każdy przypadek trzeba policzyć osobno.
Jeżeli dzięki wydaniu około 1500 zł możesz zaoszczędzić kilkadziesiąt tysięcy złotych odsetek albo skrócić kredyt o kilka lat, matematyka zaczyna wyglądać bardzo interesująco.
Ile trwa przeniesienie kredytu hipotecznego?
Klientów interesuje nie tylko „ile?”, ale również „jak długo?”.
W sprawnie przeprowadzonym procesie od rozpoczęcia kompletowania dokumentów do spłaty starego kredytu najczęściej trzeba przyjąć około 4–7 tygodni. W bardziej skomplikowanych sytuacjach proces może potrwać dłużej.
Pierwszy tydzień przeznaczamy zazwyczaj na analizę sytuacji i zebranie dokumentów.
Następnie wykonywana jest wycena nieruchomości i składamy wniosek do wybranego banku.
Najwięcej czasu zajmuje zwykle analiza bankowa. Bank sprawdza Twoją zdolność, historię kredytową, dokumentację oraz nieruchomość.
Po otrzymaniu pozytywnej decyzji pozostaje podpisanie umowy oraz spełnienie warunków potrzebnych do wypłaty kredytu.
Nowy bank przelewa następnie odpowiednią kwotę do starego banku i spłaca Twoje dotychczasowe zobowiązanie.
Dla Ciebie jest to najważniejszy moment: stary kredyt przestaje istnieć, a od kolejnego okresu zaczynasz spłacać kredyt w nowym banku.
A co ze starą hipoteką?
Tutaj proces jeszcze się całkowicie nie kończy.
Po spłacie kredytu poprzedni bank wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki, potocznie nazywaną listem mazalnym.
Na jej podstawie składasz w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o wykreślenie poprzedniej hipoteki.
Jednocześnie w księdze pojawia się zabezpieczenie nowego banku.
Na sam wpis sądu można czekać znacznie dłużej niż na decyzję kredytową. Nie oznacza to jednak, że przez cały ten czas „przenosisz kredyt”. Kredyt może być już uruchomiony, stary bank spłacony, a Ty normalnie spłacasz nowe raty.
Postępowanie dotyczące księgi wieczystej jest po prostu ostatnim porządkiem formalnym.
Czy musisz samodzielnie chodzić po bankach?
Nie.
I właśnie tutaj widzę dużą wartość mojej pracy.
Najpierw sprawdzam, czy refinansowanie w Twojej sytuacji ma w ogóle sens. Jeśli różnica jest zbyt mała, powiem Ci to od razu.
Jeżeli warto działać, porównuję dostępne możliwości, sprawdzam zdolność kredytową, wskazuję potrzebne dokumenty i przeprowadzam Cię przez proces.
Dzięki temu nie musisz samodzielnie odwiedzać kilku czy kilkunastu banków i za każdym razem od początku opowiadać o swoim kredycie.
Moja usługa nie generuje dla Ciebie dodatkowego wynagrodzenia za doradztwo – otrzymuję prowizję od banku, w którym zdecydujesz się na kredyt. Współpracuję z 18 bankami.
Czy formalności powinny powstrzymać Cię przed refinansowaniem?
Jeśli zmiana banku pozwala zaoszczędzić kilka tysięcy złotych, być może rzeczywiście nie warto przechodzić przez cały proces.
Ale jeżeli mówimy o oszczędności rzędu kilkudziesięciu czy nawet ponad stu tysięcy złotych w całym okresie kredytowania, kilka dokumentów i kilka tygodni procesu zaczyna wyglądać zupełnie inaczej.
Dlatego zanim podejmiesz decyzję, nie zaczynaj od wizyty w nowym banku. Zacznij od kalkulacji, które dla Ciebie wykonam.
Sprawdźmy najpierw, ile obecnie kosztuje Cię Twój kredyt i jakie warunki można uzyskać dzisiaj.
Dopiero gdy zobaczymy liczby, zdecydujemy, czy warto uruchamiać całą procedurę.
Jeśli chcesz to sprawdzić, skontaktuj się ze mną. Przeanalizuję Twój obecny kredyt i pokażę Ci, czy przeniesienie go do innego banku rzeczywiście może się opłacić.
