Kredyt hipoteczny to decyzja podejmowana na długi czas. Zwykle na 20, 25, a nawet 30 lat. Kiedy podpisywałeś umowę 3 czy 5 lat temu, warunki rynkowe były zupełnie inne. Twoja sytuacja życiowa i finansowa również mogła wyglądać inaczej. Wiele osób traktuje kredyt hipoteczny jak „wyrok”, jak coś, co zostało ustalone raz na zawsze i czego nie da się zmienić. Na szczęście nie jest tak! Kredyt to produkt finansowy, który można wymienić na lepszy model. Tym właśnie jest refinansowanie.
W tym artykule wyjaśnię, czym dokładnie jest refinansowanie kredytu hipotecznego, jakie daje korzyści. Dowiesz się, w jakich sytuacjach realnie opłaca się podjąć ten krok.
Jeśli się zdecydujesz, oto instruktaż krok po kroku, co należy zrobić.
Co to właściwie jest refinansowanie?
W najprostszym ujęciu, refinansowanie to przeniesienie kredytu z jednego banku do drugiego. Zaciągasz nowy kredyt w tańszym banku (na lepszych warunkach), a środki z niego uzyskane służą do całkowitej spłaty Twojego „starego” długu.
Od tego momentu Twoim wierzycielem staje się nowy bank, a Ty spłacasz raty według nowego, korzystniejszego harmonogramu.
Kiedy refinansowanie ma sens? 4 scenariusze
Decyzja o refinansowaniu powinna być podyktowana czystą matematyką. Jako ekspert kredytowy, najczęściej rekomenduję rozważenie tej opcji w następujących sytuacjach:
1. Gdy marże bankowe lub stopy procentowe SPADŁY
Oprocentowanie Twojego kredytu (jeśli masz zmienną stopę) składa się z dwóch elementów: stawki WIBOR (na którą bank nie ma wpływu) oraz marży banku (która jest stałym zarobkiem banku wpisanym w umowę).
Jeśli brałeś kredyt w okresie, gdy banki miały wysokie marże (np. powyżej 3%), a obecnie na rynku dostępne są oferty z marżą na poziomie 1,7%, to jest to potężny sygnał do refinansowania.
Przykład: Przy kredycie na 400 000 zł, obniżenie marży o 0,5 p.p. może oznaczać ratę niższą o ok 130 zł miesięcznie i dziesiątki tysięcy złotych oszczędności w skali całego okresu kredytowania.
2. Gdy Twoja sytuacja finansowa znacznie się poprawiła
Kiedy zaciągałeś kredyt, być może Twoje zarobki były niższe, miałeś umowę na czas określony lub inne zobowiązania. Zmuszony sytuacją wybrałeś Bank, który zaakceptował ryzyko, ale zaproponował Ci wtedy warunki adekwatne do tamtej sytuacji.
Jeśli dziś zarabiasz więcej, masz stabilniejszą formę zatrudnienia, a wartość Twojej nieruchomości wzrosła (co oznacza niższy wskaźnik LTV – Loan to Value), jesteś dla banków znacznie bardziej atrakcyjnym klientem. Możesz otrzymać warunki, które wcześniej były dla Ciebie nieosiągalne.
3. Gdy chcesz zmienić rodzaj oprocentowania (np. przejść na stałą stopę)
W obliczu dużej zmienności stóp procentowych wielu kredytobiorców szuka bezpieczeństwa i przewidywalności. Jeśli masz kredyt ze zmiennym oprocentowaniem i obawiasz się dalszych wzrostów WIBOR-u, refinansowanie to idealny moment, aby przejść na oprocentowanie stałe (zwykle na 5, 7 lub 10 lat).
Choć początkowo rata na stałej stopie może być nieco wyższa niż obecna zmienna, zyskujesz bezcenny spokój i pewność, że przez kilka lat Twoja rata nie wzrośnie ani o grosz.
4. Gdy potrzebujesz „oddechu” w domowym budżecie (konsolidacja lub wydłużenie okresu)
Czasami celem refinansowania nie jest obniżenie całkowitego kosztu kredytu, ale doraźna pomoc budżetowi domowemu. Wydłużenie okresu kredytowania: Jeśli rata stała się zbyt dużym obciążeniem, przenosząc kredyt, możesz wydłużyć okres spłaty (np. z pozostałych 15 lat na 25 lat). Całkowity koszt odsetkowy wzrośnie, ale miesięczna rata znacząco spadnie.
Konsolidacja: Przy okazji refinansowania hipoteki, możesz dobrać dodatkową gotówkę na spłatę drogich kredytów gotówkowych czy kart kredytowych. Ale uwaga nie zawsze oznacza to dobrą decyzję.
„Czy mając kredyt ze stałym oprocentowaniem, jestem skazany na pozostanie w tym samym banku przez cały okres umowy?
Bez względu na okoliczności?”
Krótka odpowiedź brzmi: Tak, można refinansować kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym. Nie, nie jest to „cyrograf” nie do rozwiązania.
Dłuższa odpowiedź brzmi: Można, ale zgodnie z wymogami KNF zmieniając bank w trakcie obowiązywania stałej stopy oprocentowania, w nowym banku również dostaniesz % stałe ale oczywiście nowe – niższe.
Przyjrzyjmy się, skąd to się bierze:
Stała stopa a „interes” banku
Aby zrozumieć, dlaczego refinansowanie kredytu ze stałą stopą jest bardziej skomplikowane, musimy spojrzeć na to z perspektywy banku. Gdy bank udziela Ci kredytu na zmienną stopę (WIBOR + marża), przenosi ryzyko zmiany stóp na Ciebie. Gdy jednak umawia się z Tobą na stałe oprocentowanie (np. 7% przez 5 lat), bierze to ryzyko na siebie. Aby zagwarantować Ci tę stałą stawkę, bank sam musi zabezpieczyć odpowiednie środki na rynku finansowym (np. kupując instrumenty pochodne IRS). To dla banku konkretny koszt. Jeśli zdecydujesz się spłacić kredyt wcześniej (a tym właśnie jest refinansowanie: nowy bank spłaca stary), bank traci spodziewany zysk i zostaje z kosztami zabezpieczenia transakcji. Dlatego przepisy prawa pozwalają bankom chronić się przed taką sytuacją, choć w praktyce nie wiele mogą zrobić.
Różnica: Prowizja za wcześniejszą spłatę
To najważniejszy punkt. Koszty wyjścia z kredytu są fundamentalnie różne dla stopy zmiennej i stałej.
Kredyt ze stopą ZMIENNĄ: Zgodnie z Ustawą o kredycie hipotecznym z 2017 roku, bank może pobrać prowizję za wcześniejszą spłatę tylko w ciągu pierwszych 3 lat (36 miesięcy) trwania umowy. Po tym okresie wcześniejsza spłata (czyli też refinansowanie) musi być darmowa. Większość banków nie pobiera takiej prowizji.
Kredyt ze stopą STAŁĄ: Kredyty ze stopą stałą 5/7/10- letnią podlegają pod tą samą ustawę, ale w praktyce żaden bank komercyjny (nie spółdzielczy) nie pobiera prowizji za wcześniejszą spłatę od pierwszego dnia trwania kredytu. Co czyni stałą stopę bardziej elastyczną.
Co to oznacza w praktyce?
Jeśli wziąłeś kredyt na 5-letnią stałą stopę i chcesz go refinansować Możesz to zrobić nawet miesiąc po wzięciu kredytu – pytanie czy będzie to opłacalne? Przewaga stałej stopy nad zmienną to gwarancja bezpieczeństwa (przez 5/7/10 lat rata nie wzrośnie), a darmowa wcześniejsza spłata pozwala zmienić bank w dowolnym momencie na nowe lepsze warunki kiedy tylko takie pojawią się na rynku. Mało tego różnice w stawkach % stałego dają większe możliwości oszczędności na refinansowaniu niż skromne różnice na marżach przy oprocentowaniu zmiennym. Przy oprocentowaniu zmiennym wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę jest określona w Twojej umowie kredytowej lub Tabeli Opłat i Prowizji (TOiP).
Np. 2% lub 3% od niespłaconego kapitału. Przy kredycie 400 000 zł, prowizja 3% oznacza koszt 12 000 zł na „dzień dobry” za wcześniejszą spłatę.
Kiedy refinansowanie ma sens?
To zależy od warunków Twojego obecnego kredytu – wysokości marży przy oprocentowaniu zmiennym czy wysokości samego oprocentowania przy stałym. Przy zmiennym czasem mimo potencjalnie kosztów wyjścia, są sytuacje, w których refinansowanie nadal się opłaca. Wszystko sprowadza się do matematyki: czy oszczędności na nowym kredycie przewyższają koszty zamknięcia starego?
Oto scenariusze, kiedy warto to rozważyć:
1. „Złapałeś” bardzo wysoki szczyt oprocentowania
Załóżmy, że podpisałeś umowę na stałą stopę w najgorszym możliwym momencie, godząc się na łączne oprocentowanie np. 9%. Minął rok, a na rynku pojawiły się oferty stałego oprocentowania na poziomie 6,5% lub atrakcyjne oferty zmienne. Różnica w oprocentowaniu rzędu 2-2,5 punktu p
2. Chcesz wrócić na stopę zmienną
Niektórzy kredytobiorcy dochodzą do wniosku, że szczyt inflacji minął i chcą zaryzykować powrót do stopy zmiennej, licząc na szybkie spadki WIBOR-u w najbliższych latach. Niestety przy % stałym musi upłynąć okres na jaki umówiłeś się z bankiem na stopę stałą aby móc wrócić na zmienne. Wyjątek stanowi Santander Bank Polska gdzie za taką przyjemność można zapłacić 3% kwoty pozostałej do spłaty kredytu.
3. Potrzebujesz dobrać gotówkę lub wydłużyć okres
Jeśli Twoim głównym celem nie jest obniżenie oprocentowania, ale np. konsolidacja innych długów, dobranie gotówki na remont (wykorzystując wzrost wartości nieruchomości) lub wydłużenie okresu spłaty, aby obniżyć miesięczne obciążenie – refinansowanie jest drogą do osiągnięcia tych celów, niezależnie od rodzaju obecnego oprocentowania.
Jak podejść do tematu? Plan działania
Jeśli masz kredyt ze stałą stopą i zastanawiasz się nad zmianą, nie działaj pod wpływem impulsu. Znajdź swoją umowę kredytową: ustal podstawowe paramtery jak marża czy oprocentowanie oraz koszty wcześniejszej spłaty.
Poproś bank o symulację spłaty: Czasami najprościej jest zadzwonić na infolinię lub udać się do oddziału i poprosić o zaświadczenie o kwocie do całkowitej spłaty na dany dzień, z uwzględnieniem wszystkich kosztów i prowizji. Niektóre Banki (na dziś PKO BP i Citi Bank) w wyniku takiego działania same zaproponują Ci nowe lepsze warunki na % stałym.
Skorzystaj z mojej pomocy: Samodzielne porównanie kosztu
wyjścia (często skomplikowanej rekompensaty) z potencjalnymi zyskami z nowej oferty może być trudne. Chętnie to dla Ciebie obliczę.
Koszty refinansowania
Refinansowanie nie jest darmowe. Zanim otworzymy szampana z powodu uzyskanych oszczędności, musimy policzyć koszty „wejścia” w nowy kredyt. Należą do nich najczęściej:
Koszty operacyjne:
Nowa wycena nieruchomości: 550 zł (lokal/działka), dom: 850 zł
Wpis nowej hipoteki: 200 zł
Wykreślenie starej hipoteki: 100 zł
Roszczenie o przesunięcie nowego banku na miejsce po starym: 150 zł
Poświadczenie notarialne podpisów: 50-100 zł
Podatek od czynności cywilnoprawnych: 19 zł
Podsumowanie: Matematyka musi się zgadzać
Refinansowanie kredytu hipotecznego to potężne narzędzie w zarządzaniu finansami osobistymi, ale nie jest to rozwiązanie dla każdego i w każdym momencie. Decyzja o przeniesieniu kredytu powinna być oparta na chłodnej kalkulacji. Jeśli zastanawiasz się, czy Twój obecny kredyt nie jest zbyt drogi i czy na rynku są dla Ciebie lepsze opcje – nie zgaduj!
Jako ekspert kredytowy bezpłatnie przeanalizuję Twoją obecną umowę, porównam ją z aktualnymi ofertami wszystkich banków i przygotuję symulację, która czarno na białym pokaże, czy refinansowanie Ci się opłaca.
Zapraszam do kontaktu. Sprawdźmy, ile możesz zaoszczędzić. Jeśli się zdecydujesz, oto instruktaż krok po kroku, co należy zrobić. Zapraszam 🙂
