Od paru miesięcy toczy się ożywiona dyskusja na temat kryteriów badania zdolności kredytowej klientów, czy należałoby je nieco poluzować. Postulaty takie przedstawiali zarówno potencjalni kredytobiorcy, jak i deweloperzy oraz same banki. Wychodząc naprzeciw tym oczekiwaniom, Urząd Komisji Nadzoru Finansowego informował w ostatnim okresie, że analizuje niektóre elementy Rekomendacji S regulującej ten proces. Dotyczy to przede wszystkim bufora, który obowiązuje od początku kwietnia bieżącego roku.
UKNF nakazał bowiem bankom stosowanie bardziej rygorystycznych szacunków zdolności kredytowej klientów wnioskujących o hipoteki. Dotyczy to w szczególności zwiększenia z 2,5 do 5 pkt proc. buforu dodawanego do aktualnych stawek WIBOR. Pozwala to na umożliwienie sprawdzenia, czy klient poradzi sobie ze wzrostem stóp procentowych. Ponadto zaostrzone zostały również inne warunki, dotyczące m.in. obciążenia dochodów rozporządzalnych ratą oraz wzrostu aktualizacji kosztów utrzymania (rosnąca inflacja).
Wspomniane wyżej zmiany w regulacjach oraz znaczny wzrost stóp procentowych (w ciągu roku stawka referencyjna NBP urosła o 6,65 pkt proc.), w dużym stopniu przyczyniły się do obniżenia zdolności kredytowej klientów. Spowodowało to niespotykany od kilkunastu lat spadek sprzedaży hipotek w ostatnich miesiącach o 70 proc., licząc rok do roku.
UKNF wskazuje, że prowadzone aktualnie prace zmierzają w szczególności do uwzględnienia rekomendacji Komitetu Stabilności Finansowej oraz postulatu dotyczącego antycyklicznego ukształtowania bufora.
Ponadto UKNF pracuje nad wprowadzeniem do treści Rekomendacji specyficznych rozwiązań dotyczących kredytów mieszkaniowych opartych o stałą lub okresową stałą stopę procentową. W tym przypadku konstrukcja bufora uwzględniałaby mniejsze ryzyko stopy procentowej kredytów okresowo-stałoodsetkowych w porównaniu do kredytów mających zmienne oprocentowanie. W założeniach tych jest również brany pod uwagę okres obowiązywania stałej stopy.
Na obecnym etapie prac UKNF przyjmuje następujące założenia:
– w odniesieniu do umów o pięcioletniej stałej stopie bufor służący badaniu zdolności kredytowej wynosiłby 2,5 pkt proc. (czyli wróciłby do poziomu sprzed kwietnia 2022 r.),
– wysokość bufora zmniejszałaby się w miarę wydłużania okresu obowiązywania stałej stopy, co oznacza, że niższy niż 2,5 pkt proc. bufor byłby w przypadku hipotek mających stałą stopę na siedem lub dziesięć lat, które są w ofercie niektórych polskich banków,
– w stosunku do hipotek o stałej stopie procentowej, w całym okresie kredytowania miałaby zostać utrzymana obecnie stosowana zasada, że dodatkowego bufora nie dolicza się przy szacowaniu zdolności kredytowej.
Pozostaje jeszcze pytanie – co z kredytami o zmiennym oprocentowaniu opartym o stawki WIBOR?
- Aktualnie tego typu hipoteki wciąż stanowią ok. 60 proc. sprzedaży. Czy również w tych hipotekach rozważane jest zmniejszenie bufora z obecnych 5 pkt proc.?W zakresie kredytów o oprocentowaniu zmiennym również rozważane są modyfikacje obecnych rozwiązań.
Dla przypomnienia: aktualnie zdolność kredytowa klientów wnioskujących o hipotekę mającą zmienne oprocentowanie musi być liczona tak, jakby stopy procentowe wynosiły co najmniej 12,1 proc. (WIBOR 7,1 proc. + bufor 5 pkt proc.). Natomiast przed zmianą regulacji z kwietnia była liczona tak, jakby stopy wynosiły 9,6 proc.
Poluzowanie regulacji bardzo korzystnie wpłynęłoby na zdolność kredytową, zwiększenie dostępności i sprzedaży hipotek.
Przypomnijmy, że w grudniu rodzina trzyosobowa dysponująca dwiema średnimi krajowymi mogła pożyczyć na mieszkanie 450 tys. zł w porównaniu do ok. 700 tys. zł rok temu, zanim stopy procentowe zaczęły wzrastać. Obniżenie bufora o 2,5 pkt proc. spowodowałaby, że zdolność kredytowa zwiększyłaby się o ok. 100 tys. zł, czyli z 450 tys. zł urosłaby do 550 tys. zł.
Deweloperzy liczą na odbicie sprzedaży, jednak zauważają, że duże znaczenie dla dostępności i sprzedaży hipotek będą miały również czynniki ogólnogospodarcze, takie jak inflacja i nastroje konsumenckie.
Impulsem do zwiększenia popytu mogłoby być wyhamowanie wzrostu stóp procentowych i poluzowanie rekomendacji, lecz ze względu na prognozowaną recesję i wysokie koszty życia, nie przewiduje się, aby zainteresowanie zakupem mieszkań wzrosło od razu do poziomu sprzed podwyżek.