Jeśli myślimy o sfinansowaniu zakupu mieszkania kredytem hipotecznym, z pewnością zdajemy sobie sprawę, że wymagany będzie wkład własny.
Czym właściwie jest wkład własny i czy musi być w formie pieniędzy?
Wkład własny to warunek konieczny, aby ubiegać się o kredyt mieszkaniowy. Kredytobiorca musi posiadać już pewną sumę pieniędzy. Jej wysokość jest zależna od wartości kredytowanej nieruchomości i wyliczana jest procentowo.
Dla przykładu, jeżeli chcemy ubiegać się o kredyt na zakup mieszkania o wartości 250 tys. złotych, to musimy wpłacić z własnych środków 50 tys. złotych, w przypadku wkładu własnego na poziomie 20%.
Istnieją również banki, które akceptują wkład własny na poziomie 10%, umożliwiając dostęp do kredytu większej liczbie zainteresowanych.
W praktyce, jeśli nie udało nam się zgromadzić wymaganej kwoty, w pewnych okolicznościach nadal mamy szansę na uzyskanie kredytu. Poza wkładem własnym w postaci gotówki, bank może zaakceptować również inne formy zabezpieczenia.
Darowizna od rodziny jako wkład własny
Brakujący wkład własny do kredytu hipotecznego mogą stanowić środki uzyskane od najbliższych w formie darowizny. Należy nadmienić, że darowizny, dokonywane w ramach zerowej grupy podatkowej, tj. między najbliższymi, jak rodzice, dzieci, małżonkowie, dziadkowie, wnuki, rodzeństwo, ojczym lub macocha, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, pod warunkiem zgłoszenia ich na formularzu SD-Z2 w ciągu sześciu miesięcy w urzędzie skarbowym. Kwotę darowizny należy jednak udokumentować w US potwierdzeniem przelewu. Dla banku nie ma to większego znaczenia czy gotówka przeznaczona na wkład własny to efekt naszych własnych oszczędności czy pomoc od najbliższej rodziny.
Działka budowlana jako wkład własny
Jeśli za pośrednictwem kredytu hipotecznego zamierzamy sfinansować budowę domu, a posiadamy już działkę budowlaną, to jej wartość może pokryć środki wymagane przez bank. Jeśli wartość działki będzie niewystarczająca na pokrycie 10-20% wartości inwestycji, konieczne będzie rozpoczęcie prac budowlanych z własnych środków.
Bank może wziąć pod uwagę wartość zrealizowanych już prac na budowie, a w niektórych przypadkach również zgromadzone na niej materiały budowlane. Materiały zaangażowane w budowę (postawione mury, wylane fundamenty, położony dach) nie wymagają dodatkowego potwierdzenia w postaci faktur, natomiast te zaledwie zgromadzone na budowie (o ile dany bank to akceptuje, co rzadkie) muszą znaleźć swoje odzwierciedlenie w fakturach.
Wkład własny w postaci innej nieruchomości
Jeśli zaś jesteśmy posiadaczem innej nieruchomości, którą zamierzamy sprzedać, (np. obecne mieszkanie), to jej wartość lub jej część zostanie wzięta pod uwagę przez bank jako wkład własny, o ile na początek transakcji tak czy tak mamy wymagane minimum 10-20% w gotówce i jednocześnie uda nam się sprzedać tą nieruchomość przed wypłatą ostatniej transzy przez bank. Fundamentalna zasada mówi: Bank zawsze zamyka inwestycję czyli musi wypłacać ostatnią transzę np. do dewelopera.
Tylko w jednym banku fizyczny wkład własny może być zastąpiony inną nieruchomością, której jesteśmy właścicielami. Jeśli chcielibyśmy zabezpieczyć kredyt nieruchomością innej osoby i miałaby ona zastąpić wkład własny w gotówce, to właściciel tej nieruchomości musiałby z nami przystąpić do kredytu.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, banki mogą zaakceptować niższy, 10% wkład własny, jeśli zdecydujemy się na wykupienie dodatkowego ubezpieczenia. W 2 bankach ubezpieczenie niskiego wkładu własnego wiąże się z tymczasowym podwyższeniem marży kredytu o ok. 0,2 punktu procentowego. Oznacza to, że będziemy płacić wyższą ratę miesięczną do momentu, kiedy saldo nie spadnie poniżej 80% wartości nieruchomości. W zależności od kwoty kredytu i okresu kredytowania, całkowity koszt takiego ubezpieczenia wyniesie od kilkuset do kilku tysięcy złotych.
Banki, które nie stosują ubezpieczenia niskiego wkładu, przy wkładzie własnym niższym niż 20% stosują wyższą marżę, którą klient płaci przez cały okres kredytowania.
| Po kilku latach spłaty kredytu warto rozważyć przeniesienie go do innego banku. Jeśli możemy na tym zaoszczędzić kilkanaście – kilkadziesiąt tysięcy na całkowitym koszcie kredytu, to warto to zrobić. |
Co nie może być wkładem własnym?
Banki nie honorują wkładu własnego pochodzącego z kredytu lub pożyczki, dlatego jeśli braliśmy pod uwagę takie rozwiązanie, to musimy z niego zrezygnować. Ponadto godne uwagi jest to, że kolejny kredyt znacznie obniży zdolność kredytową w BIK. Lepiej zastanowić się nad innymi możliwościami.
Wkładem własnym nie mogą być także towary luksusowe, drogocenne kamienie, ani zastaw na ruchomościach czy blokada środków na rachunku oszczędnościowym czy maklerskim.
Jeśli chcemy mieć pewność, co może, a co nie może być wkładem własnym, warto skontaktować się z ekspertem kredytowym w celu omówienia szczegółów.
Podsumowanie
W ostatnim okresie, również w związku z pandemią, warunki kredytowe mogły ulec znaczącej zmianie. Jednak jak widać, nie tylko gotówka może być wkładem własnym niezbędnym do otrzymania kredytu hipotecznego. Istnieje wiele innych skutecznych sposobów na uzbieranie wymaganej kwoty wkładu własnego, ale zanim ostatecznie podejmiemy decyzję, warto skorzystać z bezpłatnej porady eksperta kredytowego. Podpowiem Państwu, jak można zwiększyć szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego i która oferta będzie najkorzystniejsza.